買房流程一次看懂!第一次買房新手要知道的6大步驟

買房流程

對很多人來說,買房這件事一直都是人生目標之一,對於購物新手來說,龐大的金額和繁複的手續往往令人卻步;好錢今天就為大家整理購屋的六步驟,買房流程讓你一次看懂!

1. 價格協商

就像所有交易一樣,議價絕對是門大學問,價格開高怕吃虧,出太低了又怕買不到;只要銘記「合理房價」是很困難的,因為只要對房屋的未來增值有期望值,就無法單純使用房價所得比來評估,最終還是回歸到市場的供給需求,並非只是數字。

開價前一定要先做好功課,了解區域內近期成交的價位水準,去異求同之後,再評估一個可能成交的最低價,而且真正的開價還得要往下減價,就像買東西一樣,下降一成至一成五左右,預留一些價格彈性,還價的空間很重要。而為了讓買賣雙方在房屋價格上達成共識,買方可透過「要約書」或「斡旋金」來傳達購買的意願。

找仲介買屋,向屋主議價這個階段,仲介會要求你繳交「斡旋金」(約房屋總價2至5%),並簽下斡旋書,藉此向屋主進行議價。此時要做好購買準備,因為當屋主接受議價金額,斡旋金則轉為訂金,若反悔不願購買,這筆金額則可能被視為違約金而遭沒收!而如果是屋主反悔,則需加倍退還這筆金額。

如果買方議價階段不願繳交斡旋金,亦可以書立要約書方式,向賣方表達承買意願,如果賣方同意出售並簽認,買賣即因要約經過承諾而成立;相反的,賣方不同意出售,要約即失其效力。

合約書通常都可以帶回家慢慢看,問題不大,重點是簽約時內容要注意,尤其是用手寫的「特約條款」,特約條款效力及於一般條款之上,一定要特別注意內容。

2. 支付訂金

買賣雙方就房屋價格達成一致時,買方向賣方支付訂金,賣方簽收訂金收據付定為買方交付賣方一定比例的金錢,以確保契約履行。訂金大約為總價2~5%不等(依成交總價金額多寡),在簽約前支付。

3. 簽訂合約

買賣雙方在成交時將簽立「不動產買賣合約書」,包括:土地及建物標示、增建及車位記載、付款約定、稅費約定、貸款約定、違約處罰、房地點交等及其他約定事項。買方簽立與尾款同面額之本票交由地政士(代書)保管,等尾款交付後,本票再歸還買方。若買方須辦理銀行貸款,代書亦於此時提供銀行利率資訊,並於約定時間內決定貸款銀行及準備貸款資料。

簽約時,買賣雙方應備齊以下資料與證件:
買方:
1.身分證正本、2.普通印章(蓋完後即可歸還)。
賣方:
1.身分證正本、2.印鑑證明二份(申請日期為最近一年內)、3.戶籍資料三份(戶籍謄本正本或戶口名簿影本皆可)、4.最近一期房屋稅單、5.最近一期地價稅稅單、6.建物所有權狀、7.土地所有權狀、8.印鑑章(蓋完後即可歸還)。

4. 用印

到地政事務所,請領土地及建物登記謄本,填寫土地登記申請書,土地增值稅單申報書。地政士(代書)會確實檢視印鑑證明與印鑑章是否符合、證件是否齊全,然後將申報契稅、增值稅、貸款資料等整理完成後,買賣雙方將印鑑章、印鑑證明、戶口名簿或戶籍謄本交付承辦地政士(代書),由地政士(代書)於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑。買方需至鄉鎮市公所,申請「契稅」繳費單。若買方需貸款,則應於用印時決定貸款銀行(可請代書辦理),銀行收件、審查、估價對保、用印約2至3星期。賣方至稅捐處,申請「土地徵值稅」繳費單。 收件後,約5-7個工作天,承辦人員會通知前往領取「土地增值稅」繳費單。

5. 完稅

稅捐單位核發稅單後,承辦代書即通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅,買方持契稅繳稅單,賣方持土地增值稅繳費單各自繳納各自負擔的稅款。完稅後並簽收完稅款。完稅之後即進行過戶、設定手續。(若賣方是代理人一樣需要驗明身份。)

6. 交屋

雙方帶齊過戶材料,至地政事務所登記,買方繳納登記規費,領取新權狀,或承辦地政士(代書)至地政機關領取過戶完成的新權狀,並聯繫雙方交屋及交尾款時間結清費用,買方支付尾款,賣方需結清欠繳稅費負擔(地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費),買方支付賣方全部尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶,同時取回擔保本票,並通知銀行撥款時間。

點交確認無誤後,賣方取得尾款,買方取得新權狀,地政士(代書)並交還買賣雙方:擔保本票、所有權移轉契約書(公契)正影本、土地增值稅單正影本、契稅單正影本、房屋鑰匙、遙控器等相關文件。